政策呵护持续加码 2024年公募REITs市场依旧可期

节后，国内基础设施公募REITs市场一改前期深幅调整状态，迎来“开门红”。

业内人士指出，近期政策明确公募REITs的权益属性，有助于缓解投资机构短期利润表考核压力和长期资产配置之间的矛盾，促进长期配置型资金进场，提升REITs市场的流动性及稳定性。

节后市场回温

中央国债登记结算有限责任公司数据显示，2024年2月20日，已上市30只公募REITs收盘价较前一交易日平均上涨0.67%；平均换手率为1.41%,较前一交易日上升0.08%；平均成交量达460.76万份；总成交金额为5.05亿元，较前一交易日增加7.68%。

节后REITs市场缘何能够重拾上涨格局？

“管理层的积极发声和利好政策的持续释出缺一不可。”一位原始权益人告诉记者，“首先，国家发展改革委的相关负责人此前明确表示，将积极推动民间投资项目发行基础设施REITs。另一方面，证监会起草、发布的REITs会计新规也为市场表现注入了一剂‘强心针’。”

可以看到，2月8日，证监会发布了《监管规则适用指引——会计类第4号》，明确并表原始权益人合并财务报表层面关于基础设施REITs其他方持有份额可列报为权益。

分析人士解读认为，此次将基础设施REITs明确为权益资产意义重大，这有助于企业在保留资产控制权的同时增加权益资金、降低资产负债率，有利于提升此类原始权益人推动优质资产首发、扩募上市的积极性，助力REITs市场持续扩容。

“会计新规明确REITs权益属性，还有望优化投资者结构，促进配置型资金进场。”中信建投证券房地产首席分析师兼建筑首席分析师竺劲称，在当前的实操过程中，机构投资者多将REITs计为FVTPL（以公允价值计量且变动计入当期损益）金融资产，即REITs二级市场波动造成的公允价值变动将直接影响当期利润，为机构投资者利润考核带来压力。但结合新会计准则要求，未来投资者或可自主选择将REITs作为非交易性权益工具——指定为FVOCI（以公允价值计量且其变动计入其他综合收益）金融资产，从而有效缓释短期利润表考核压力和长期资产配置之间的矛盾，减少因此种矛盾与市场流动性不足产生的减持行为，匹配公募REITs的长期投资性质。无疑，这将优化REITs投资者结构，促进长期配置型资金进场。

广阔“蓝海”待掘

公开数据显示，截至2024年1月末，国家发展改革委已向证监会推荐REITs民间投资项目6个，已受理民间投资项目8个，正在前期辅导的民间投资项目4个，涉及清洁能源、消费基础设施、数据中心、仓储物流、产业园区等领域。

而除了备受市场关注的民间投资项目之外，首批消费基础设施公募REITs——华夏金茂购物中心REIT和嘉实物美消费REIT配售比例维持高位，更是拉开了2024年新项目发行的序幕。

无可否认，至今，我国仍有大量基础设施资产有待盘活，房地产市场风险亟需化解，发展中国公募 REITs 有助于防范化解宏观经济风险、推动金融供给侧结构性改革和房地产行业转型升级，公募REITs具备的“募投管退”路径也将为资本提供畅通的退出机制。

“消费基础设施REITs的推出实为众望所归，我们将密切关注，并把握布局机会。”一位机构固收部门负责人告诉记者，“毕竟，目前已获批的消费基础设施REITs的原始权益人均在商业地产领域深耕多年，运营管理能力较强，同时其旗下资产类型丰富，遍布各能级城市，这也为产品后续的资产扩募奠定了基础。”

值得一提的是，就国际成熟市场来看，消费类基础设施REITs同样占据了较高比例。根据Nareit数据，截至2023年11月末，美国零售类REITs共有30只，占总数量的21.28%，市值规模达1676.49亿美元，市值占比14%。其中，有17只REITs的基础资产为购物中心，市值达608.01亿美元，占零售REITs总市值的比重为36.27%。

另据市场调研机构Mordor Inteligence数据显示，美国2023年商业地产市场规模约为16200亿美元，其零售REITs的渗透率约为10.35%，若以此类比计算，我国消费基础设施REITs规模保守估计可达7000亿元，未来将具备更大的发展空间。

仍可积极布局

回到布局层面，来自国金证券的研究观点指出，随着此前各类REITs估值中枢的回落调整、REITs会计计量方式得到优化、增量资金来源不断涌现，REITs底层资产未来仍存在较大的增值空间，可着重结合估值历史情况和同类对比进行分析，布局相应投资机会。

首先，站在防御视角，短期内更建议各机构关注兼具业绩稳定、逆周期和抗跌属性的稳健底层资产。具体而言，受益于底层资产租户客源结构稳定、分散化程度较高，保租房板块在近两年REITs整体表现承压的态势下，营收依旧稳健、韧性较强。

“在房地产行业转型过程中，我国对保租房REITs发展的政策支持力度正不断加大，未来包括发行、扩募和资产类型多元化在内的一系列政策有望进一步完善，板块潜力将持续释放。”一位原始权益人在接受记者采访时称，“在经济基本面向好的大背景下，保租房板块有望延续平稳运营态势。”

根据中金公司测算，保租房公募REITs产品在2023年累计营收超2.8亿元，累计EBITDA超2亿元。同时，有可比数据的三只产品，期内营收均实现了同比正增长。此外，可供分配金额方面，前述产品期内完成率均超100%，超额完成预期，抗跌性和逆周期属性不言而喻。

其次，在经历了前期市场的深幅调整后，今年各机构还可重点关注基本面修复预期强、估值已回落到合理区间的REITs产品。

不可否认，现阶段高速公路和产业园板块的底层资产受宏观经济影响较大，但这也意味着其基本面未来的修复空间更大，2024年上述板块的估值有望持续修复。就投资机构来说，后续可优选兼具估值性价比、现金流增长稳定和流动性偏强的标的，并关注市场情绪演绎择时参与。