专项债支持土地储备细则出炉 助力市场供需良性循环

近日，自然资源部、财政部联合发布通知，从发债要求、资金使用主体、完善专项债申报审核流程等方面，明确运用地方政府专项债券支持土地储备有关细则，更好发挥专项债券稳经济、促发展的积极作用。

对此专家表示，专项债用于支持土地储备，有助于房地产市场止跌回稳，推动市场供需良性循环。一方面，能够盘活存量闲置土地，优化市场供求关系，缓解房企与地方政府资金压力，带动新投资；另一方面，运用专项债券收储土地有助于提振市场预期和信心，促进市场供需良性循环。

专项债支持土地储备有助于房地产市场止跌回稳

2024年，自然资源部、财政部相继明确支持专项债券用于土地储备。2024年11月，自然资源部发布《关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量土地的通知》，为各地启动开展收回收购存量闲置土地提供政策指导和工作依据。本次，自然资源部、财政部发布《关于做好运用地方政府专项债券支持土地储备有关工作的通知》，进一步明确了专项债支持土地储备的具体操作细则。

通知明确，各地要优先将处置存量闲置土地清单中的地块纳入土地储备计划，确有需求的新增土地储备项目也应纳入土地储备计划。存量闲置土地包括，企业无力或无意愿继续开发、已供应未动工的房地产用地，以及其他符合收回收购条件的土地。

中国社会科学院大学教授吉富星表示，重启专项债券支持土地储备有利于推动房地产市场止跌回稳。“土地储备专项债优先支持存量闲置土地，即企业无力或无意愿继续开发、已供应未动工的房地产用地等，可以提升政府土地调控能力、改善土地供求关系，增强地方政府和企业资金流动性、缓解债务压力，促进房地产市场止跌回稳。”吉富星说。

国海证券首席经济学家夏磊表示，专项债券优先支持企业无力或无意愿继续开发、已供应未动工的房地产用地等，可以直接减少存量闲置土地，达到去土地库存的目的，优化市场的供应结构，提升土地资源利用效率。

“专项债具有低息、周期长的特点，用于土地储备，可为地方政府回收存量闲置土地提供长期资金支持，同时也为房企提供‘退出通道’。收储存量土地，让房企库存得以置换，缓解现金流压力后，房企能有资金参与未来的土拍，从而更好带动土地市场。”夏磊分析，“先存量、后增量”可使专项债更好发挥稳经济、促发展、去库存作用，推动房地产市场止跌回稳。

据了解，土地储备计划由各地根据国民经济和社会发展规划以及国土空间规划所制定，是地方政府对土地资源进行统筹规划和合理配置的重要依据。通知还提到，申请发行专项债券的土地储备项目须纳入土地储备计划，并在全民所有土地资产管理信息系统中有对应的标识码。

“将项目纳入土地储备计划，才能确保土地收储符合城市发展需要，避免盲目和无序的土地开发。同时，要求项目在全民所有土地资产管理信息系统中有对应的标识码，也有助于实现对土地储备项目的信息化管理和实时监控。”夏磊说。

专项债落地见效有助于稳经济、促发展

今年以来，广东等地率先发行专项债券用于收购存量土地储备项目。本次通知明确了支持土地储备专项债券申报审核流程。对“自审自发”试点地区，土地储备项目经省级人民政府审核批准后，省级财政部门即可组织发行专项债券，项目清单同步报财政部、自然资源部备案。流程的变化对推动专项债尽快落地见效将带来哪些影响？

夏磊表示，相较于非试点地区专项债项目需逐级上报经国家发展改革委和财政部审批的流程，“自审自发”试点地区只需经省级政府审核批准后即可组织发行专项债，并将项目清单同步报财政部、自然资源部备案。

“流程优化后，能够显著缩短专项债发行时间，增加地方政府自主权、灵活性和积极性，促进项目储备和债券发行使用效率，发挥经济大省挑大梁作用。”夏磊说。

此外，通知明确严格监管，不得利用专项债券资金反复回购，造成债券资金空转、虚增财政收入等。同时，用于土地储备的专项债券资金只能由纳入名录管理的土地储备机构使用，实行专款专用、封闭管理，专项用于土地储备工作。

夏磊认为，专项债是用于特定项目的财政资金，应严格对应到具体项目，确保资金流向明确、使用高效。同时，通过严格监管，可避免虚假账面数据误导财政决策，从而确保财政健康可持续发展。

吉富星表示，存量土地市场也存在分化、权属复杂、收益不确定性较大等挑战，各地应结合区域经济发展、房地产市场形势和地方财力，统筹推进收回收购存量土地工作，用好专项债资金。同时，协同推进有关稳定房地产市场的政策，确保同向发力，形成合力，促进房地产市场平稳健康发展。