巩固房地产市场企稳回升势头 政策仍有空间

历经一年多总体下行趋势后，今年一季度，房地产市场迎来可喜的企稳回升势头。也应该看到，前期积压的购房需求较为集中释放后，最近一些城市成交量出现小幅回落。市场小幅波动属正常现象，同时也表明，房地产市场持续企稳的根基尚不牢固。因此，要以更有效举措巩固房地产市场企稳回升势头。

积极促进房地产市场企稳回升，是稳定宏观经济大盘的需要。房地产相关贷款占银行信贷的40%，房地产相关收入占地方综合财力的50%，居民财富的60%都用在住房上。一季度，房地产市场各方信心加快恢复，出现积极变化，交易活跃性上升，多项指标与去年四季度相比出现边际好转。这表明，稳经济大盘，稳定房地产政策逐渐显效。因此，应进一步保持房地产调控政策的稳定性和延续性，并因城施策继续优化相关举措。

市场信心恢复对市场企稳十分关键。近期有些城市房地产交易量有所回落，应视为需求集中释放后的自然调整，市场修复过程中短期上下波动是正常现象，当前房地产市场整体仍处于温和复苏阶段。从长远看，基于我国人口流动和住房改善需求，市场潜力仍很大，应增强对房地产长期平稳健康发展的信心。

业内人士认为，在经济转为正常增长后应尽快开展房地产税试点。近期，我国全面实现不动产统一登记，很多人将其视为房地产税征收开始的信号。并就此担心，房地产税一旦征收，持有房产的成本就会增加，如果持有人选择卖掉手中房产，市场供应量加大，房价有所下降，市场会走向低迷。应明确的是，不动产统一登记并不意味与房地产税开始征收有必然联系。2022年3月，财政部曾表示，房地产税改革试点依照全国人大常委会的授权进行，一些城市开展了调查摸底和初步研究，但综合考虑各方面的情况，今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。房地产税改革试点是否推进，仍须综合考虑各方面的情况。

下一步，将继续助力市场企稳回升。各地将进一步“因城施策”“一城一策”，调整优化房地产调控措施。如广东潮州市最近明确，首次买一手住房，可提取公积金支付首付款，此举能减轻购房者筹措资金的压力。河北承德市明确，三孩家庭首次申请住房公积金贷款，最高额度100万元，体现购房政策对多孩家庭改善性需求的支持。一线城市的房地产市场调控政策一直备受关注。不久前，北京市明确，“多子女家庭和职住平衡家庭购房支持政策按照‘一区一策’的方式由房山区试点”，这表明政策持续重点关注刚需和改善性需求，会对其他一线等热点城市提供参考借鉴。

当前，房地产调控政策还有进一步细化的空间。保交楼对市场信心恢复仍十分重要，只有确保购房人按时拿到所购房屋，观望者才敢买房，各地还须继续扎实推进保交楼。一些城市降低限购门槛、调整限购区域，对市场恢复起到了带动作用，未来各地有望进一步优化限购举措。金融政策对房地产市场的作用十分明显，有观点认为“房地产短期看金融”。实际上，去年下半年以来出台的“金融16条”以及“三箭齐发”等专门针对房地产市场的金融支持举措，均为今年以来市场企稳复苏奠定了重要基础。金融政策仍将在供需两端发力，既更好满足房企合理融资需求，又支持刚需和改善性住房需求，更多城市可能通过下调房贷利率等举措降低购房者成本。

不过，房地产调控政策“既管冷又管热”，我们期望的房地产市场复苏是防止大起大落的复苏。对于绝大多数城市而言，当前首要任务是企稳，把有些冷的市场焐热。而对于一线等热点城市而言，有关政策的调整则需谨慎决策，在有过热苗头时政策需及时转向。不久前，广东深圳市出现“取消二手房指导价”的传闻。深圳市二手房指导价举措已实施两年，主管部门对二手房源标注交易参考指导价，银行按照指导价确定购房贷款额度，这项调控措施对于深圳购房者“降杠杆”，平抑市场过热状态起到了明显作用。传闻终归是传闻，目前，一度在二手房交易平台上看不到的二手房交易指导价又重新标注，也就是说，“二手房指导价”政策仍在继续执行。一线等热点城市的政策调整需慎之又慎，一旦放松会不会让市场重回过热状态？需要政策制定者根据市场情况细致衡量。