4月商品住宅销售价格环比整体涨幅回落，专家称属市场修复过程中的自然回落和调整

5月17日，国家统计局发布2023年4月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。国家统计局城市司首席统计师绳国庆解读称：“4月份，70个大中城市中商品住宅销售价格环比上涨城市个数减少，同比上涨城市个数增加。70个大中城市商品住宅销售价格环比整体涨幅回落、二手住宅环比涨幅回落更为明显，各线城市商品住宅销售价格同比上涨或降势趋缓。”

新房、二手房价格涨幅趋缓，是市场向合理中枢修复过程中的正常振荡

从统计局公布的4月房价数据来看，4月份，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨城市分别有62个和36个，比上月分别减少2个和21个，二手住宅减少个数较多。新建商品住宅和二手住宅销售价格同比上涨城市分别有22个和9个，比上月分别增加4个和1个。

58安居客研究院院长张波认为，市场整体还是延续了复苏的趋势，但城市间的分化，区域性的市场波动依然存在，在1-4月新房成交量同比上涨的大背景下，房价的支撑力依然存在。

据国家统计局数据显示，4月份，70城新房价格环比上涨0.32%，相比3月份0.44%的上涨水平来看，环比涨幅有所收窄，也是今年以来涨幅连续2个月扩大后的首次收窄。

贝壳研究院市场分析师刘丽杰认为，在一季度市场需求集中释放后，市场交易量季节性回落，价格环比涨幅收窄，这是市场修复过程中的自然回落和调整，是市场向合理中枢修复过程中的正常振荡。

二手房方面，4月份，70城二手住房价格指数环比上涨0.01%，接近停涨，也是今年以来连续三个月上涨，但涨幅比3月份的0.26%明显收窄。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析认为，二手房价上涨动力更弱的原因在于，尽管二手房交易量明显增加，但挂牌量更大，多数城市截至3月份，二手住房挂牌量相比去年底增加30%-40%。甚至，交易量增加的规模并没有挂牌量增加的多，在1-3月份积累的刚性需求（主要买小户型、特别是学区）释放后，二手房需求迅速委托，面对超高位的挂牌量，业主下调挂牌价的比例增加。

城市分化相对明显，二三线新房价格同环比涨幅均收窄

分城市来看，一线城市的市场复苏力度相对明显，4月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅比上月略扩0.1个百分点。

对此，张波认为，今年市场的复苏是从热点一二线城市开始的，尤其是一线城市的市场复苏更是在土地层面得到双重体现，4月的上海土拍成交总额成为今年1-4月全国最高，大型品牌房企的积极参与，导致热门地块争夺更为激烈。在此背景下，一二手房的市场交易保持了一定热度，虽然成交量环比3月一定下滑，但房价依然保持了坚挺。一线城市的房价未来波动会呈现振幅小、向上趋势不变的态势。

与此同时，二线城市的分化仍在持续。4月新房销售价格环比上涨0.4%但涨幅回落。张波补充道：“值得关注的是东北的长春、沈阳等城市呈现出一手房涨二手房跌的情况，这也显示出用户心态的变化，更多的新盘促销带动入市节奏提升，但二手市场的温度依然难提升，市场的复苏呈现胶着化。”

对于城市分化比较明显这一现象，李宇嘉分析认为，一线城市内部，由于近期购房需求下滑幅度较大，深圳房价涨幅回落，广州涨幅较小，上海、北京仍保持了明显上涨的态势，与区域内刚需购房群体集中，后续释放依然保持一定规模，较大的交易量支撑了房价涨幅等有关。二线城市内部，成都、石家庄、武汉、重庆等涨幅居前。主要与新房供应，二手房交易情绪，近期需求端刺激政策等有关。

此外，三四线城市的市场复苏总体依然偏慢，张波分析称，部分城市的房价上涨仍显动力不足，为了加速区域市场热度提升，4月不少城市在政策放松的同时，积极推出“团购”方式，通过价格层面的优惠来吸引更多的需求者加速入场，这在一定程度上也会导致城市总体房价阶段性波动。

整体来看，刘丽杰称：“4月一线城市新房价格同环比涨幅均较上月扩大，二三线新房价格同环比涨幅均收窄。即使有季节性调整一线城市仍表现出较强韧性，这对全国市场预期修复有较好的提振作用。”

对于接下来市场的走势，张波提到，从线上的用户浏览量、线上售楼处咨询量等前置性指标来看，4月不少城市的市场的热度出现了阶段性回调，并且五一楼市的热度上涨分化亦十分明显，这都预计着5月房价表现仍将保持和4月相当水平，部分热点城市复苏的节奏有所保持，但部分城市还将在底部徘徊积蓄力量再次反弹。

刘丽杰也认为，4月以来楼市提振政策持续加码，杭州、合肥等重点城市缩小限购范围，上海上调多子女家庭住房公积金贷款额度，北京房山发布引才聚才政策等。中央政治局会议定调，“房住不炒”前提下继续支持刚性和改善性住房需求。预计短期住房政策保持宽松并持续生效，有助于促进市场量价平稳修复。