市场信心有待提振 地产债尾部风险仍需警惕

近期，地产板块舆情频现再次引发业界关注。

分析人士指出，尽管当前信用债收益率整体下行，但聚焦个别板块，风险依旧挥之不去。尤其就房地产市场而言，在机构信心偏弱的大背景下，如果后续利好政策推进力度未超预期甚至低于预期，那么尾部个券风险有可能持续释放。短期内还应审慎等待投资机会，待地方政策陆续落地、估值压力相对释放完成后再进行投资决策。

市场情绪仍受压制

7月以来，房地产行业基本面依旧疲软，不论是销售额大幅下降，还是拿地热情短暂好转后再度转弱，流拍率上升而溢价率下降，抑或是企业层面再次出现信用风险事件……利空因素发酵，对市场整体情绪构成了多重压制。

来自中指研究院的数据显示，2023年1月至7月，全国商品房销售面积为6.7亿平方米，同比下降6.5%，降幅较1月至6月扩大1.2个百分点；7月单月商品房销售面积为0.7亿平方米，同比下降15.5%。

与此同时，2023年1月至7月，全国房地产开发投资额为6.8万亿元，同比下降8.5%，降幅较1月至6月扩大0.6个百分点；7月单月，全国房地产开发投资额为0.9万亿元，同比下降12.2%。

“我们认为，地产或仍将是‘宽信用’进程的堵点，大概率会呈现‘有限修复’的格局。”华创证券固收首席分析师周冠南说。

在大部分业界专家看来，尽管7月至今，管理层密集地释放出了积极信号，旨在调整优化房地产政策，修复市场信心。但不可否认的是，从政策落地到市场显效均需时间，当前居民购房意愿仍偏低，全国房地产市场活跃度继续下行。

根据中指研究院统计，8月以来，房地产市场低迷态势并未改变。8月前两周重点50城商品住宅周均成交面积较7月周均下降16.2%，较上年8月同期下降29.3%，市场继续低位调整。

“6月和7月新房销售大幅萎缩，将致使房地产行业面临更加严峻的挑战。”一位机构交易员指出，“不仅如此，近期某些混合制和民营房企接连发生信用风险事件，也使得市场对于地产债的投资情绪极为悲观。在销售低迷和再融资受阻的双重冲击下，房企债券违约、展期等信用风险事件或仍会发生，各机构应警惕尾部房企违约和估值波动风险。”

惠誉评级方面表示，目前有较大一部分授评于惠誉的中资房企发行人处于负面评级展望或负面观察状态，后续该类主体仍将面临一定的评级下调压力。

政策效果依旧待彰

今年以来，各城市出台的房地产调控政策，无论在政策类型的选择、还是调整幅度方面，均较为克制，多数城市延续了“小幅、高频”的调整思路。

据业内人士介绍，当前在“认房认贷”、首套房首付比例方面，仍有不少城市存在放松空间，可对于多数弱二线城市来说，早在2022年，其放松力度就已“触顶”，后续进一步放松的空间或比较有限。

那么聚焦地产债投资，短期风险会否进一步放大？

“现阶段，各机构的关注重点应落在一线、核心二线城市的政策落地情况方面。”周冠南坦言，“参考今年以来大部分城市的调控思路，尚未出现大力刺激房地产的倾向，预计后续各城市的调控力度仍将相对谨慎，而这意味着，债市面临的扰动依旧可控。”

实际上，就已公布的政策效果来看，结构性放松对于个别强二线城市的成交存在短暂刺激效应，可持续性略弱。如果后续各地调控以结构化方式进行，则业界普遍预计，房地产销售的改善程度大概率相对有限。

“回到债市布局层面，我们建议继续等待核心一二线城市房地产调控政策的落地，同时将关注重点转向未来的政策效果。”周冠南说。

包括中金公司在内的大部分机构判断，各地仍有较大概率继续推出地产支持措施，不过在市场信心偏弱的大背景下，如果落地政策力度未超预期甚至低于预期，那么行业需求和销量反弹的动力大概率有限。对于地产债投资，还需继续关注二级市场个券风险释放未歇的影响。

“尽管国企主体旗下债券的整体违约风险不大，但也会受到市场情绪和部分机构风险偏好下降造成一定程度的抛售压力影响。”上述交易员直言，“出于安全考虑，短期内还是更建议各机构保守等待投资机会，待地方政策陆续落地、估值压力相对释放完成后再行投资决策。”

当然，也有部分机构建议，在警惕尾部房企违约和估值波动风险的同时，后续可适当关注销售和融资韧性较强的优质房企因市场波动产生的错杀投资机会。

在中信证券首席经济学家明明看来，当前信用市场优质资产供给相对较少，地产债板块在经历了信用风险的释放后，有望迎来反转逻辑，前期受舆情影响的主体估值也有望随信用市场信心的提振逐渐修复。具体来看，目前中央国有房企债的利差处于低位，而地方国企和部分兑付压力较小的优质民企利差较厚，性价比更高；低等级地产主体利差的修复需等待行业基本面的切实回暖，因此建议密切关注增量政策的落实情况、销售数据变化情况、主体债务偿付情况，短期不宜轻举妄动。